房地產評估師的職責是全面客觀地對房地產的價值等因素做出準確判定。在房地產開發(fā)業(yè)內，他的評估結果將會直接影響到房地產企業(yè)對某個項目的開發(fā)決策;而在房產中介行業(yè)內，他的評估結論又會成為老百姓購房、換房的評判標準。因此，房地產評估師不得有任何虛假估價行為，在估價過程中必須做到公正、客觀、誠實。

安徽2021年房估師考試時間：10月中下旬(具體以官方發(fā)布為準)

根據2020年房地產估價師考試科目來推斷，2021年房估師考試科目如下：

分別為：《制度與政策》、《經營與管理》、《理論與方法》、《案例與分析》。

房地產基本制度與政策(含房地產估價相關知識)考試題型有單項選擇題、多項選擇題、判斷題、綜合分析題。

房地產開發(fā)經營與管理考試題型有單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題。

房地產估價理論與方法考試題型有單項選擇題、多項選擇題、判斷題、計算題。

房地產估價案例與分析考試題型有單項選擇題、問答題、指錯題、改錯題。

房地產估價師《案例與分析》精選考點

特殊用途房地產的估價

特殊用途的房地產，關鍵就在于“特殊”二字，所謂特殊，是指這類房地產通常都伴隨著專營權，本節(jié)主要針對停車庫、加油站的估價進行分析。

停車庫的估價

停車庫主要有專營停車庫大樓和地下停車庫，而地下停車庫最為常見，一般位于住宅、商業(yè)和寫字樓的地下部分，其主要為解決地上停車困難的問題，同時也是為了合理利用地下空間。

由于停車庫屬于一種較為特殊的房地產，相對于其他房地產而言具有其特殊性及其估價的特殊性，下面主要針對地下停車庫進行說明和分析其特點。

(一)地下停車庫特點

(1)權屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況：①開發(fā)商擁有車庫單獨產權，可對車庫自由行使收益、處分權;②地下車庫作為共有部位，建筑面積已進行了分攤，車庫不能單獨出售。上述情況的存在，導致了地下停車庫是否存在經營性，同時也使得其價格表現形式多樣化。此外，也會存在利用人防工程作為地下車庫的情況。

(2)計量單位比較特殊。商品房存在多種計量單位(套、建筑面積、套內建筑面積、使用面積等)，國家有關部門對于應該以何種計量單位作為商品房銷售單位也有相關規(guī)定，但對于地下停車庫物業(yè)，由于地下停車庫物業(yè)用途的特殊性，消費者比較認同的則只有一種：車位，與此同時，也會出現相同建筑面積產生不同車位數的問題。

(3)日常管理和服務相對特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外，可能會衍生出其他功能，當然，這種功能主要為解決與機動車相關的問題，屬于一種配套服務。這種配套服務涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等。由此，地下停車庫日常管理和服務水平在一定程度上決定了停車庫的檔次。

2021年房地產估價師《案例與分析》備考題

黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權出讓金，辦理了產權證變更手續(xù)。2007年黃某為轉讓該房地產，要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據正確)，估值40萬元。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價結論是否正確?為什么?

參考答案：

這樣確定估價結論不正確。因為：

1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業(yè)，因此應以收益法計算的價格為其合法價格。

2.將估價對象按兩種不同用途進行估價，并對結果進行算術平均的做法是錯誤的，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。