房地產評估師，又稱為“房地產估價師”，全稱為“房地產價格評估師”，在中國臺灣地區稱其為“不動產估價師”，中國香港地區稱其為“物業估價師”。近幾年，國內諸多社會經濟活動都離不開房地產估價，如土地批租、房地產買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理以及企業各種經濟活動中涉及的房地產等等，整個市場對于專業房地產評估師的需求變得越來越大。帶你們看看考試練習題：

1.某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值,200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%.，該房地產的價值為()萬元。

A 489.99

B 495. 53

C 695. 53

D 800. 00

【答案】C

【解析】本題考查的是剩余技術。建筑物年收益額=建筑物現值x建筑物的資本化率=200×12%= 24，那么土地的年收益額=60-24 =36.土地的價值=36×(P/A，6%，30)=38×1/6%×[1-1/( 1+6%) 30] =495.53。合計，房地產價值= 200+495.53= 695 53萬元，參見教材P257。

2.通過房租求取房地產凈收益，不應扣除()。

A空置損失

B房產稅

C房屋折日費

D房屋保險費

【管塞】C

【解忻】本題考查的是凈收益的測算。運營費用是指維持房地產正常使用或營業的必要支出，

包括房地產稅、房屋保險費、物業服務費、管理費用、維修費、水電費等。參見教材P238。

3.下列引起房地產貶值的因素中.屬于功能折舊的是()。

A寫字樓層高偏低

B廠房受酸雨腐蝕

C住宅庫存量過大

D在建工程基礎不均勻沉降

【答案】A

【解析】本題考查的是建筑物折日的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科學技術進步，人們的消費觀念改變，過去的建筑標準過低，建筑設計上的缺陷等。 P296.

4.關于假設開發估價中開發經營期、建設期、經營期等之間關系的說法，錯誤的是()。

A開發經營期可分為建設期和經營期

B建設期的起點與開始經營期的起點相同

c經營期可具體分為銷售期和運營期

O建設期和經營期不會重疊

【答案】D

【解析】本題考查的是后續開發經營期。在銷售(含預售)的情形下，建設期和經營期有重疊。P330。

5.當房地產價格持續上升或持續下降且各期上升或下降的數額大致相同，宜選擇的估價方法是()

A平均增減量法

B平均發展速度法

c移動平均法

D指數修勻法

【答案】A

6.在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產不考慮租賃因素的影響.這一估價假設屬于()

A未定事項假設 B背離事實假設

C不相一致假設 D依據不足假設

【答案】B

【解析】本題考查的是估價報告的組成，背離事實假設，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不—致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。P413.

7.關于價值時點的說法，錯誤的是( )。

A價值時點可以是過去、現在或將來

B 價值時點是由估價目的決定的

C價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致

D價值時點與實地查勘日期可以不一致

【答案】C

【解析】本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值時點不—定與估價對象狀況對應的時點一致。參見教材P162表5-1。

8.關于估價師聲明的說法，正確的是( )。

A估價師聲明是注冊房地產估價師和房地產估價機構的免責聲明

B估價師聲明中應對勤勉盡責估價做出承諾和保證

C未參與估價的注冊房地產估價師可以在估價師聲明上簽名

D估價師聲明中應對估價結果成立的條件作出提示和說明

【答案】B

【解析】本題考查的是估價報告的組成。估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師對其估價職業道德，專業勝任能力和勤勉盡責估價等的承諾保證。